Pagou, mudou para o imóvel, mas tem só um papel assinado guardado em casa? Veja por que isso não faz de você o proprietário e o que fazer para regularizar.
O chamado contrato de gaveta é um acordo particular de compra e venda que nunca chegou ao cartório. As partes assinam, o dinheiro é pago, as chaves são entregues, e o documento fica literalmente na gaveta.
É uma prática comum no Brasil, principalmente em imóveis financiados, em heranças não regularizadas e em loteamentos antigos. E ela parte de um mal-entendido caro: a ideia de que assinar o contrato transfere a propriedade.
Não transfere. E entender isso é o primeiro passo para resolver.
Só o registro transfere a propriedade
O Código Civil é direto nesse ponto: a propriedade de um imóvel só se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Existe até uma frase clássica no meio jurídico para resumir a regra: quem não registra não é dono.
O contrato particular gera direitos pessoais entre quem assinou. Ele permite cobrar o vendedor, exigir a escritura, discutir na Justiça. Mas perante o Estado, os bancos e qualquer terceiro, o dono continua sendo quem está na matrícula.
Para conferir quem consta hoje como proprietário, o caminho é pedir a certidão de matrícula atualizada do imóvel. É esse documento que conta a verdade jurídica, tema aprofundado no artigo sobre por que a certidão de matrícula é indispensável.
Os riscos de continuar na gaveta
Enquanto a transferência não é registrada, o comprador fica exposto:
- Dívidas do vendedor alcançam o imóvel. Se ele for executado por dívida, o bem pode ser penhorado, porque no papel ainda é dele
- O imóvel entra no inventário do vendedor caso ele faleça, e os herdeiros passam a ter que concordar com a regularização
- Divórcio do vendedor pode colocar o imóvel na partilha
- Não dá para vender com escritura, nem para dar o imóvel em garantia de financiamento
- Não dá para usar o FGTS, nem acessar programas habitacionais
- Benfeitorias e reformas ficam sem respaldo, porque a obra é feita em imóvel de outra pessoa
- Na sua sucessão, seus herdeiros herdam o problema, e não o imóvel
Há ainda um detalhe que pega quem comprou imóvel com financiamento ativo: nesses casos o imóvel costuma estar alienado fiduciariamente ao banco, e a transferência depende de anuência da instituição.
Como regularizar, passo a passo
1. Levantar a situação real do imóvel
Antes de qualquer coisa, é preciso saber o que a matrícula diz. A certidão de matrícula atualizada responde às perguntas que definem o caminho:
- Quem é o proprietário registrado hoje
- Existe hipoteca, alienação fiduciária ou penhora
- Há indisponibilidade decretada por algum juízo
- O imóvel tem matrícula própria ou está dentro de uma área maior
Vale pedir também a certidão negativa de ônus e as certidões de IPTU junto à prefeitura. A lista completa está no guia sobre quais certidões são necessárias para comprar um imóvel.
2. Verificar a situação do vendedor
Como a venda pode ser questionada por credores, é essencial conferir se o vendedor tinha ou tem pendências:
- Certidão de distribuição cível e criminal da comarca dele
- Certidão da Justiça Federal
- Certidão da Justiça do Trabalho
- Certidão de protesto
- Certidão de casamento ou nascimento atualizada, que define quem precisa assinar a escritura
Esse último item resolve muita confusão: vendedor casado em comunhão de bens não vende sozinho, e se houve divórcio, a certidão precisa trazer a averbação correspondente, sem a qual o estado civil constará errado na escritura.
3. Escolher o caminho da regularização
Com o quadro montado, existem basicamente três saídas:
Escritura pública de compra e venda. É o caminho natural quando o vendedor está vivo, localizável e concorda. Lavra-se a escritura no cartório de notas e registra-se na matrícula. Rápido e definitivo.
Ação de adjudicação compulsória. Usada quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura, sumiu ou faleceu sem inventário. Desde as mudanças recentes na legislação de registros públicos, existe inclusive a via extrajudicial em muitos casos, feita direto no registro de imóveis com assistência de advogado.
Usucapião. Quando não há como reconstituir a cadeia de transmissão, mas existe posse longa e pacífica. Desde o Código de Processo Civil de 2015, o procedimento pode ser feito diretamente no registro de imóveis, com assistência de advogado.
4. Registrar
Nada disso vale enquanto o título não for levado a registro. Concluída a etapa anterior, o documento é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis, que faz as exigências e, cumpridas elas, registra a transferência.
Depois do registro, peça uma nova certidão de matrícula. Ela deve trazer o seu nome como proprietário. Só aí a regularização acabou.
Quanto antes, melhor
Cada ano que passa aumenta a dificuldade: vendedores falecem, herdeiros aparecem, dívidas surgem, endereços mudam. Regularizar um contrato de gaveta de cinco anos é muito mais simples do que um de trinta.
Comece pelas certidões, com a Central de Certidões
Toda regularização começa do mesmo jeito: descobrindo o que a matrícula diz e como está a situação do vendedor. E esses documentos costumam estar em cartórios de comarcas diferentes.
Com a Central de Certidões, você solicita certidões de imóvel, de registro civil, de protesto e de distribuição de qualquer cartório do Brasil pela internet, sem se deslocar, com acompanhamento de cada pedido.
Tem um imóvel para regularizar? Peça suas certidões agora e descubra exatamente qual é o caminho.
