A certidão de matrícula é o documento que conta toda a história de um imóvel. Descubra por que ela é indispensável antes de fechar qualquer negócio imobiliário.
Se você está prestes a comprar, vender ou financiar um imóvel, a certidão de matrícula é o documento mais importante que você precisa consultar. Ela funciona como a "identidade" do imóvel e reúne todo o histórico de propriedade, ônus e alterações registradas ao longo do tempo.
O que é a matrícula do imóvel?
A matrícula é o registro individualizado de um imóvel no Cartório de Registro de Imóveis (CRI). Cada imóvel possui um número de matrícula único, que funciona como seu "CPF". Nela constam:
- Descrição do imóvel: localização, área, limites e confrontações
- Proprietário atual: nome, CPF/CNPJ e qualificação
- Cadeia dominial: histórico de todos os proprietários anteriores
- Ônus e gravames: hipotecas, penhoras, usufrutos, servidões
- Averbações: construções, demolições, mudanças de estado civil do proprietário, retificações
Certidão de matrícula vs. escritura: qual a diferença?
É comum confundir esses dois documentos, mas eles têm funções distintas:
- Escritura: formaliza o acordo de compra e venda entre as partes. É emitida pelo Cartório de Notas (Tabelionato).
- Matrícula/Registro: efetiva a transferência da propriedade e gera a certidão. É emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis.
No Brasil, vigora o princípio de que "quem não registra não é dono". Ou seja, a escritura sozinha não transfere a propriedade — é preciso registrá-la na matrícula do imóvel para que a transferência tenha efeito legal perante terceiros.
Tipos de certidão de matrícula
O Cartório de Registro de Imóveis pode emitir diferentes tipos de certidão:
Certidão de inteiro teor da matrícula
É a cópia completa de tudo que consta na matrícula do imóvel — todos os registros, averbações e anotações. É o documento mais completo e o mais indicado para análise jurídica antes de uma compra.
Certidão de ônus reais
Informa especificamente se existem ônus (encargos) sobre o imóvel, como hipotecas, penhoras, arrestos, sequestros, usufrutos ou cláusulas de inalienabilidade. Se o imóvel estiver livre de ônus, será emitida uma certidão negativa de ônus.
Certidão vintenária
Apresenta o histórico dos últimos 20 anos de registros e averbações do imóvel. É frequentemente exigida em financiamentos bancários e ações judiciais.
Por que a certidão de matrícula é indispensável na compra de imóvel?
Comprar um imóvel sem consultar a matrícula é um risco enorme. Veja o que a certidão pode revelar:
Proprietário real
A certidão mostra quem é o proprietário registrado. Se a pessoa que está vendendo o imóvel não consta como proprietária na matrícula, a venda pode ser irregular ou até fraudulenta.
Penhoras e bloqueios judiciais
Se o proprietário tem dívidas e um juiz determinou a penhora do imóvel, essa informação consta na matrícula. Comprar um imóvel penhorado pode significar perdê-lo no futuro para pagamento de dívidas do antigo dono.
Hipotecas
Imóveis dados como garantia em financiamentos têm a hipoteca registrada na matrícula. A compra de um imóvel hipotecado sem a devida quitação pode trazer sérios problemas.
Área e limites
A descrição do imóvel na matrícula permite verificar se a área real corresponde ao que está sendo vendido. Diferenças significativas podem indicar problemas de regularização.
Ações judiciais que afetam o imóvel
Processos que podem resultar em perda do imóvel (como ações de usucapião, desapropriação ou anulação de registro) também são averbados na matrícula.
Certidão de matrícula no financiamento imobiliário
Bancos e instituições financeiras sempre exigem a certidão de matrícula atualizada (geralmente com no máximo 30 dias de emissão) para aprovar um financiamento. Isso porque:
- Precisam verificar que o imóvel está livre de ônus
- Precisam registrar a alienação fiduciária na matrícula como garantia do empréstimo
- Precisam confirmar que a descrição do imóvel corresponde à avaliação
Documentação completa para compra de imóvel
Para uma transação segura, além da certidão de matrícula, é recomendável solicitar:
- Certidão de protesto do vendedor
- Certidão de distribuição cível do vendedor
- Certidão negativa de débitos municipais (IPTU)
- Certidão de quitação condominial (para apartamentos)
Esse conjunto de documentos forma a due diligence imobiliária e protege o comprador contra riscos ocultos. Saiba mais no nosso guia sobre certidões para comprar um imóvel.
Como solicitar a certidão de matrícula
Para solicitar, você precisa saber:
- O número da matrícula do imóvel (consta na escritura ou em certidões anteriores)
- O cartório de registro de imóveis onde o imóvel está registrado
Se você não sabe essas informações, é possível localizar a matrícula pelo endereço do imóvel junto ao cartório da circunscrição.
A Central de Certidões solicita a certidão de imóvel para você, de cartórios de registro de imóveis em todo o Brasil, sem que você precise se deslocar.
Precisa de certidões para sua transação imobiliária? Solicite agora pela Central de Certidões e tenha segurança no seu negócio.
