Vai financiar um imóvel e o banco pediu uma lista enorme de certidões? Entenda o que cada documento comprova e como reunir tudo sem atrasar a aprovação do seu crédito.
O financiamento imobiliário é a forma mais comum de comprar um imóvel no Brasil, mas a liberação do crédito não depende só da renda do comprador. Antes de assinar o contrato, o banco faz uma análise jurídica do imóvel e das partes envolvidas, e é nessa etapa que entram as certidões.
O objetivo da instituição financeira é simples: garantir que o imóvel dado em garantia esteja livre de disputas e que o vendedor não tenha dívidas capazes de anular a venda no futuro. Qualquer pendência descoberta nessa fase pode suspender o processo até que seja esclarecida.
Neste guia, você vai ver quais certidões são pedidas, o que cada uma revela e em que ordem solicitar.
Por que o banco analisa tanto documento?
Quando o banco financia um imóvel, ele se torna credor com garantia real, normalmente por alienação fiduciária. Se o comprador deixar de pagar, o imóvel responde pela dívida.
Só que essa garantia perde valor se o negócio puder ser questionado na Justiça. Existe uma situação chamada fraude à execução: quando alguém com dívidas vende um bem para não pagar credores, a venda pode ser anulada, mesmo que o comprador estivesse de boa fé.
As certidões servem para provar que, na data da compra, nem o imóvel nem o vendedor tinham pendências conhecidas.
Certidões do imóvel
Certidão de matrícula atualizada
É o documento mais importante da negociação. A certidão de matrícula do imóvel é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis e mostra toda a história jurídica do bem: quem são os proprietários atuais, as vendas anteriores, hipotecas, penhoras, usufrutos e qualquer restrição registrada.
Os bancos costumam exigir matrícula emitida nos últimos 30 dias. Uma certidão de seis meses atrás não serve, porque nesse intervalo pode ter surgido uma penhora.
Certidão negativa de ônus reais
Muitas vezes vem na própria matrícula, mas alguns bancos pedem em separado. Ela confirma que não existem gravames sobre o imóvel, como hipoteca de um financiamento anterior ainda não quitado. Se quiser entender melhor o assunto, veja o artigo sobre o que é uma certidão negativa de ônus.
Certidão negativa de IPTU e de valor venal
Emitidas pela prefeitura, comprovam que o imóvel não tem débitos municipais. Dívida de IPTU acompanha o imóvel, não o antigo dono, então o comprador herdaria o problema.
Certidões do vendedor
Aqui está a parte que mais gera dúvida. O banco quer saber se o vendedor tem processos capazes de comprometer a venda.
- Certidão de distribuição cível e criminal da Justiça Estadual, na comarca onde o vendedor mora e onde fica o imóvel
- Certidão da Justiça Federal, que revela execuções fiscais e ações federais
- Certidão da Justiça do Trabalho, já que dívida trabalhista tem preferência sobre outros créditos
- Certidão de protesto dos cartórios da cidade do vendedor
- Certidão negativa de débitos federais, emitida pela Receita Federal
- Certidão de casamento ou nascimento atualizada do vendedor
A certidão de estado civil é indispensável porque define quem precisa assinar a escritura. Vendedor casado em comunhão de bens não vende sozinho: o cônjuge também assina. Se houve divórcio, a certidão precisa trazer a averbação correspondente.
Quando o vendedor é pessoa jurídica, a lista aumenta e inclui contrato social, certidão da junta comercial e certidão negativa de débitos previdenciários.
Certidões do comprador
Do lado de quem compra, a exigência é menor, mas existe:
- Certidão de nascimento ou de casamento atualizada
- Comprovantes de renda e documentos pessoais
- Pacto antenupcial registrado, se o casamento tiver regime diferente do legal
Vale lembrar que quem já usou o FGTS na compra de outro imóvel, ou já tem financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação, enfrenta restrições adicionais.
Em quanto tempo as certidões vencem?
Esse é o erro mais caro do processo. As certidões têm prazos curtos de aceitação, e quem pede tudo cedo demais acaba precisando pedir de novo:
- Matrícula do imóvel: 30 dias na maioria dos bancos
- Certidões de distribuição e de protesto: 30 a 90 dias
- Certidão negativa federal: 180 dias
- Certidões de registro civil: costumam ser aceitas se emitidas nos últimos 90 dias
O ideal é solicitar tudo depois que a proposta for aprovada e antes de marcar a assinatura, concentrando os pedidos na mesma semana.
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Buscar certidões em cartórios diferentes, em cidades diferentes, com prazos que correm ao mesmo tempo, é o que mais atrasa financiamento. E cada documento perdido significa recomeçar a contagem.
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